Hoy traemos una reflexión sobre los alquileres turísticos, pero como somos así de peculiares, lo haremos en forma de preguntas y respuestas. Vamos allá:

¿Influye el número de viviendas en alquiler turístico en el precio de los alquileres de vivienda habitual? 

Empezamos fuerte. La respuesta honesta es que no lo sabemos. Muy a vuelapluma, la lógica dice que es probable, la opinión pública de izquierdas dice que sí, y la de derechas dice que no.

¿Por qué la tendencia política influye en la postura sobre este tema?

Porque hay un interés determinado. No es una afirmación conspiranoica: la derecha tiende a defender posturas liberales en cuanto a regulación, y la izquierda se opone a que el turismo afecte a la vida de la población autóctona de las ciudades. 

¿Y qué es más interesante, preservar las ciudades del turismo o beneficiarse de él?

Ambas cosas son legítimas, y en un mundo ideal quizá sean compatibles. Lo que no es bueno para nadie es que un tema se analice desde un interés concreto, porque cualquier estudio que se haga al respecto verá alterado su resultado.

¿Hay estudios?

Existe uno de la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia), que si bien no es el primero, se suele citar para desmentir esta relación. Quien lo haya leído seguramente no lo citará, porque la parte del estudio que descarta la correlación es ridícula.

¿Entonces no es un estudio?

El documento se centra sobre todo en las restricciones normativas. Al tratarse de la CNMC, defiende el libre mercado, por lo que simplemente nos dice que está mal poner trabas a esta actividad. Ninguna traba. Vamos, que no es un estudio.

¿Hay alguno más?

Hay varios, sí. Depende de quien lo haga, como decíamos, veremos unas conclusiones u otras. Hemos leído, por un lado, artículos de medios de izquierdas que achacan a los apartamentos turísticos parte de las subidas del precio del alquiler de larga duración (no entramos en este artículo en el resto de efectos positivos o negativos). Por otro lado, desde foros liberales, vemos también estudios que van por otro lado.

¿Qué argumentos se usan?

Vamos a una publicación de 2017 en un medio progresista que toma los datos de un estudio liberal, combo perfecto. Nos dicen que el número de viviendas en modalidad turística no es significativo respecto al resto, nos dicen que en las zonas con más alquiler turístico es donde menos ha subido el alquiler de vivienda habitual, y nos dicen que el aumento de los precios se debe a la mejora del empleo.

¿El número de viviendas no es significativo?

El estudio que se cita nos habla de cifras cercanas al 15% (AirBnB respecto a Idealista en un trimestre). Esta cifra no nos sirve si no la combinamos con cifras de demanda de alquiler. Es decir, si el 85% satisface la demanda, el 15% puede ser irrelevante en el precio, pero puede ser que ese 85% satisfaga mucho menos demanda y haga necesario ese 15%. También sería conveniente tener datos de oferta y demanda simultáneas, es decir, en un momento determinado, ya que puede tener cierta relevancia en los cambios de precio de los alquileres.

¿Por qué los precios no aumentan en los barrios con más alojamientos turísticos?

Porque los barrios turísticos son de por sí los más caros, tienen poco recorrido al alza. Y sobre todo, porque la demanda no crece en estos barrios, sino que se desplaza a barrios más baratos. Por eso es indispensable conocer mejor la demanda. Por ejemplo, si decimos que el porcentaje medio de hogares en alquiler en España es del 17%, en ciertos sectores del distrito de Ciutat Vella de València, el porcentaje del parque teórico de viviendas en alquiler usadas como alojamiento turístico sería de un 93%, desmesurado. Dando por hecho que no será un porcentaje muy preciso, tenemos cifras que nos hablan de una oferta muy limitada en una zona cara de por sí. Lo lógico es que la demanda se enfoque en otras zonas más baratas y con más oferta.

¿Es todo culpa de la mejora del empleo?

Lo de mejora del empleo sonará a chiste de mal gusto a algunos, pero es cierto que se ha reducido el paro desde el año 2014. ¿Hace eso que suba el precio? Pues si la gente que ha encontrado trabajo desde 2014 vivía en casa de sus padres, sí. Por ello, es un argumento muy parcial, porque tiene un efecto en los precios, pero no tiene todo el efecto.

¿Si la gente que no puede comprar vivienda la alquila, no hará que suban los precios?

Eso dice un estudio muy reciente del Banco de España, que concluye que la mala calidad del empleo contribuye a la subida de precios. Parece ser contradictorio al argumento anterior, aunque bien mirado, son compatibles. El problema es que solo hablan de efectos parciales.

Entonces, ¿existe la correlación o no?

Al final, todo se resume en que si la demanda crece más que la oferta, los precios crecen. Por eso decíamos al principio que “la lógica nos dice que es probable”, ya que si existen viviendas que antes se usaban para el alquiler de larga duración y han salido de ese mercado, el efecto existe. Pero nos estamos haciendo una pregunta errónea. Lo correcto no es decir sí o no, sino cuánto influye un mercado en el precio del otro. Es muy difícil tener datos precisos, pero por lo menos habría que echar un vistazo más global antes de usar argumentos tan ligeros.

¿Alguna conclusión?

La conclusión básica de estas reflexiones es que es evidente que existe causalidad entre el aumento de la oferta de vivienda turística y el precio de los alquileres de vivienda habitual, pero nadie ha expuesto si dicha causalidad supone un 90% del total de las causas del repunte de los precios o una cantidad despreciable y asumible. Sentimos algo de vergüenza por haber usado los términos derechas, izquierdas, progresista o liberal (por eso están siempre en cursiva) en un análisis supuestamente científico, porque la realidad debería de primar siempre ante la ideología, y eso es lo que pedimos. Prometemos investigar más sobre el asunto y presentar resultados.