Brownies del alquiler

Escrito porXavi Planells

11 octubre, 2019

El alquiler es la disciplina del sector inmobiliario que simboliza el dinero rápido para el agente. Hoy en día, una agencia puede captar y cobrar una operación de alquiler en menos de 7 días. Pero no es fácil hacerlo bien. Y de ahí vienen los brownies (voy a usar el término cuqui para definir a estos marrones inmobiliarios).

Hoy en día, una agencia puede captar y cobrar una operación de alquiler en menos de 7 días. Pero no es fácil hacerlo bien. Y de ahí vienen los brownies

Vamos a empezar por lo más importante: trabajar el alquiler requiere un conocimiento profundo de la ley de arrendamientos urbanos. Cuando digo profundo, quiero decir que cualquier agente debería de conocer TODA LA LEY. Entera. Reconozco la dificultad de tal requisito en la práctica, pero, ¿no crees que conocer un 20% de la ley es demasiado poco?

En los últimos días estoy tratando de asesorar a una persona que tiene un brownie en su alquiler. Le quieren aplicar una penalización de una mensualidad, quedando solo 3 meses para el fin del contrato. Obviamente, la agencia que redactó el contrato no sabia que solo puede pactar la penalización tal y como aparece en la ley, lo cual significaría una penalización de una mensualidad por año no cumplido, o la parte proporcional (esta coletilla es muy importante en este caso). Además, quisieron conceder un supuesto de exención de la cláusula, pero lo redactaron tan mal que quedó justo al revés, de forma que la cláusula (inválida en sí misma) solo se aplicará en el supuesto que pretendían eximir. 

Vale, se trata de un caso bastante, digamos, inocuo. Pero vamos a imaginar que la agencia hubiera hecho otra cláusula con el mismo tino. Pongamos que el propietario decide alquilar, pero pide a la agencia que haga el arrendamiento solo en el caso de que el arrendatario acepte desistir si el arrendador quiere vender el inmueble en un futuro. La agencia pone la cláusula. El propietario quiere vender la vivienda un año después de firmar el arrendamiento. Al arrendatario, que le da una pereza tremenda buscar otra vivienda, y que es consciente de que los precios han subido, le pregunta al marido de su prima, que es agente inmobiliario (¿por qué todo el mundo tiene una prima cuyo marido tiene una profesión interesante?). El marido de la prima del avispado inquilino le dice que de eso nada. El inquilino, por tanto, se niega a que la agencia empiece a hacer visitas. El propietario necesitaba la pasta. Déjame decirlo así, que la ocasión lo merece: el propietario está bien jodido. 

El ejemplo anterior no es descabellado, y de hecho, he conocido casos que se han resuelto convenciendo al inquilino, pero obviamente hay que hacerlo extracontractualmente. Por ello, un fallo en un contrato puede ser casi peor que el típico miedo de los propietarios «a que te destrocen la casa». Si los propietarios no tuvieran miedo «a que te destrocen la casa», posiblemente, subiría la oferta (¿bajaría el precio?), pero como se enteren de que la agencia te la puede liar casi tan gorda como el inquilino, posiblemente se lo pensarían también.

Un fallo en un contrato puede ser casi peor que el típico miedo de los propietarios «a que te destrocen la casa»

Otro brownie que nos venimos encontrando últimamente es también muy significativo: las obligaciones fiscales. No hablo de que arrendador y arrendatario declaren el alquiler (esto no es cosa de la agencia, aunque sea bueno cierto asesoramiento), sino de las obligaciones que genera el otorgamiento en sí. Hablo de depositar la fianza por parte del propietario, y del pago (o no pago) del ITP por parte del inquilino. La agencia no es responsable de que las partes cumplan sus obligaciones, pero es conveniente, si no obligatorio en la práctica, informar a los clientes. Hace unos años, era raro ver (hablo de Valencia) que se depositara la fianza en el organismo de hacienda autonómico, como manda la ley. Y por supuesto, el ITP se obviaba, normalmente por puro desconocimiento. Ahora nos encontramos que hacienda supedita las deducciones fiscales al cumplimiento de esas obligaciones, y ya tenemos el lío. Independientemente de que nos parezca absurdo lo que se hacía antes (supeditar la deducción del inquilino a la obligación del propietario), el no informar correctamente puede causar un perjuicio económico a los clientes. No hay una obligación legal explícita de informar, pero creo que los agentes deberíamos de proporcionar casi la misma seguridad jurídica que un notario. Que sí, que es difícil, pero deberíamos, que los clientes nos pagan esperando eso de nosotros.

Ya que estamos, muy brevemente, explicaré las obligaciones mencionadas en el caso anterior. Por un lado, el propietario debe ingresar la fianza obligatoria, que deberá devolver al finalizar el contrato. Ojo, que los procedimientos están regulados en la normativa autonómica correspondiente y pueden diferir. Por parte del inquilino, debe presentar el modelo del ITP en su organismo correspondiente. Desde el 6 de marzo, la vivienda habitual está exenta, aunque eso no nos libra de presentar el modelo. Pero vamos, que con un certificado digital, cuesta menos de 5 minutos. 

En definitiva, a los agentes inmobiliarios se nos presupone un conocimiento que evite problemas a los clientes. No estamos exentos de poder errar, pero tampoco podemos estar expuestos a equivocarnos continuamente por puro desconocimiento. Igual es meter el dedo en la llaga, pero quizá si las empresas del sector inviertieran menos en coaching y cursos para vender y más en verdadera formación, disminuiría la producción de brownies. Y puede que hasta nos mirasen con buenos ojos.

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